Case Inpgi, chi ci guadagna dalla vendita? La Sgr dei Nattino e i nuovi inquilini (non giornalisti)

case inpgi targaUn industriale con 400 dipendenti e moglie stilista, che fabbrica in Sri Lanka reggiseni per Victoria’s Secret. Un proprietario di tipografie. Un imprenditore della sanità privata. Che cos’hanno in comune? Primo: non fanno i giornalisti. Secondo: sono inquilini – recenti – dell’Inpgi. Terzo: faranno un affare con la dismissione milionaria delle case del nostro Istituto di previdenza. Come lo farà, un affare, la InvestiRe Sgr della famiglia Nattino.

Basta leggere con attenzione le carte del mega-piano di vendita da 550 milioni in due anni (più altri 150 nei due successivi) degli immobili dell’Inpgi, costretto dalla profonda crisi di liquidità a far cassa con il mattone, per capire che a guadagnarci davvero saranno alla fine solo due soggetti: gli inquilini non giornalisti, soprattutto se con contratti di locazione stipulati dal 2013 in poi, e appunto la InvestiRe, società di gestione del Fondo “Giovanni Amendola”, a cui le case dell’Istituto sono state conferite negli ultimi anni, che si occuperà dell’intera operazione. Con autonomia quasi assoluta. E incassando commissioni più elevate rispetto a quanto finora previsto. Mentre tutti i giornalisti ci perderanno.

Proviamo a capire come e perché.

Il sì del vecchio e del nuovo Cda
La decisione di dismettere il patrimonio immobiliare dell’Inpgi è stata presa in tutta fretta dal Consiglio di amministrazione presieduto da Andrea Camporese nel dicembre scorso, sotto la pressione di una mancanza di liquidità più che strutturale che fa mancare dalle casse dell’Inpgi oltre 130 milioni l’anno e mette a rischio il pagamento di pensioni, stipendi e tutte le altre spese (leggi qui). Lo stesso piano è stato approvato – con nove sì e un unico no – martedì 14 giugno dal nuovo Cda (leggi qui la delibera), a capo del quale dallo scorso aprile siede Marina Macelloni, membro già del precedente Cda (e pure di altri due nell’arco degli ultimi 20 anni) e indicata dallo stesso Camporese per la sua successione.

L’approvazione non desta certo sorpresa, visto che nel Consiglio di amministrazione la maggioranza è ampiamente nelle mani degli eredi dell’ex presidente, ora sotto processo a Milano per corruzione e truffa aggravata nel confronti dell’Istituto in un filone del crac Sopaf, che proseguono in maniera evidente la politica degli ultimi otto anni di gestione dell’Inpgi. Ma la preoccupazione aumenta, esaminando i dettagli del piano, soprattutto in chi – come noi di Inpgi-La Svolta – aveva già sollevato perplessità, dubbi e rilievi di mancanza di trasparenza, avanzato richieste di chiarimento mai arrivate e infine presentato esposti alle autorità competenti, che nel caso di Bankitalia e Covip hanno portato all’apertura di inchieste (leggi qui, qui, qui e qui).

Il piano in pillole
Riassumiamo per punti che cosa prevede, come si svolgerà e con quali tempi la mega-operazione di dismissioni delle case dell’Inpgi:

  • vendita di immobili per 550 milioni di euro entro il 2018 e per altri 150 milioni entro il 2020
  • gli immobili destinati alla vendita sono quelli con rendimento lordo inferiore al 3%
  • valore unitario degli immobili destinati alla vendita indicativamente non superiore a 500 mila euro
  • sconto del 20% rispetto al valore delle case libere indifferenziato per gli inquilini e i loro parenti e affini entro il 4° grado
  • convenzioni con le banche per la stipula di mutui agevolati agli acquirenti
  • rinnovo del contratto di affitto o proposta di cambio dell’alloggio per gli inquilini “deboli” (oltre i 67 anni di età, reddito inferiore a 50 mila euro lordi annui o con familiari disabili) che non sono in grado di acquistare
  • offerta prioritaria per 30 giorni e senza sconto ai giornalisti iscritti all’Inpgi e ai dipendenti dell’Istituto delle case non acquistate dagli inquilini e da quelle non occupate
  • offerta libera sul mercato trascorsi i 30 giorni di offerta prioritaria a giornalisti e dipendenti dell’Inpgi
  • eliminazione del divieto di rivendere gli immobili prima di 5 anni dall’acquisto
  • definizione del valore degli immobili entro luglio
  • previsione di vendita agli inquilini per il 60-70% del totale delle case in dismissione
  • unificazione degli attuali Comparti Uno (immobili non destinati alla vendita ) e Due (immobili destinati alla vendita) in un Comparto Unico del Fondo “Giovanni Amendola”
  • unificazione immediata del livello delle commissioni percepite da InvestiRe sgr allo 0,445% previsto finora nel Comparto Due (nel Comparto Uno era pari allo 0,245%)
  • riduzione dal 2021 delle commissioni allo 0,245% per gli immobili che non saranno più destinati alla vendita.

Tutto nelle mani di InvestiRe
Ci sono poi alcuni passaggi, alle pagine 2 e 3 della delibera approvata dal Cda, su cui vale la pena soffermarsi e comprendere bene. Perché viene descritto che cosa può fare l’Inpgi e che cosa la Sgr. Ebbene: il Consiglio di amministrazione decide gli “indirizzi e criteri a carattere generale” sulla base dei quali la Sgr elabora le strategie “in autonomia e sotto il controllo dei Comitati di comparto”, che con la fusione dei comparti è ora diventato uno solo e, una volta definito il business plan complessivo, ha potere di approvazione solo sui listini prezzi delle dismissioni programmate (oltre che sui propri compensi, finora stabiliti in un gettone di presenza di 200 euro per riunione).

Comitato peraltro composto, nella quasi totalità, da componenti con nessuna competenza specifica nota nel settore del risparmio gestito e dei fondi immobiliari (leggi qui i nomi e qui i curricula relativi).

Se il concetto non fosse chiaro, nel punto successivo la delibera precisa che “la Sgr gestisce il Fondo stesso in piena autonomia dai partecipanti e nel loro esclusivo interesse” e “ciò implica che i quotisti (l’Inpgi, ndr) non possano imporre o dettare atti e modalità di gestione alla Sgr”. L’interesse, nel caso della dismissione, consiste nel portare a casa il risultato dei 550 milioni di euro di liquidità in due anni. Senza guardare in faccia a nessuno, aldilà delle indicazioni date. E con un controllo che è solo di indirizzo e consultivo.

Come andrà il mercato immobiliare?
Sarà insomma da ora in poi la InvestiRe, controllata da Banca Finnat della famiglia Nattino e nel cui cda siede lo stesso amministratore delegato della banca, Arturo Nattino, a decidere tutto. E a fare i conti con l’andamento del mercato immobiliare nei prossimi due anni. Che è la vera, enorme incognita dell’operazione e dei suoi effetti sull’Inpgi e sui suoi iscritti, cioè i giornalisti.

L’andamento delle compravendite, dicono i dati ufficiali dell’Agenzia delle Entrate, sta in effetti aumentando dal 2015 e anche nel primo scorcio del 2016, spinto da una maggiore disponibilità di mutui a interessi molto bassi. Ma questo non si traduce, almeno per ora, in un aumento dei prezzi.

Secondo il sondaggio congiunturale trimestrale condotto a gennaio da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, c’è un miglioramento in atto: prima oltre la metà degli agenti immobiliari dichiarava che i prezzi diminuivano, adesso il loro numero è sceso sotto il 50%. Ma comunque la grande maggioranza parla di quotazioni stabili. E solo poco più dell’1% degli agenti afferma siano in aumento.

Inoltre, lo sconto sul mercato la fa ancora da padrone. Solo il 3,3% delle compravendite si è concluso al prezzo richiesto dal venditore (o superiore, ma è la formula adottata dal questionario). In media, al rogito si paga il 14,2% in meno. Con una concentrazione del 43,8% delle transazioni che si chiudono con uno sconto tra il 10% e il 20% (oltre il 50% nelle aree urbane del Centro-Italia). Ovvero, il livello offerto agli inquilini dell’Inpgi. Ma più di un quinto delle vendite si conclude con riduzioni di prezzo superiori al 20%.

Il prezzo giusto
Il pericolo concreto, per la dismissione monstre dell’Inpgi, è che il valore complessivo delle vendite concluse risulti inferiore a quello attribuito agli immobili prima dell’avvio dei conferimenti, a inizio 2013 su dati 2012, su cui peraltro moltissimi sono ancora gli elementi oscuri. Cruciale è insomma il prezzo di mercato che InvestiRe calcolerà entro luglio in base a diversi parametri relativi, in ogni caso, alle quotazioni attuali degli immobili nelle zone prescelte per la vendita.

Incrociando lo sconto del 20% agli inquilini con la previsione di InvestiRe sgr di una cessione del 60-70% dello stock a chi è oggi in affitto, si comprende quindi bene come il prezzo sul mercato dovrà essere comunque superiore a quello complessivo di conferimento al Fondo per essere accettabile dall’Inpgi: in caso contrario, l’Istituto incasserebbe sì soldi liquidi, ma dovrebbe poi registrare una perdita nei suoi conti.

Chi ci guadagna: la Sgr e gli inquilini non-giornalisti
Mettendo insieme tutti i pezzi del puzzle, a guadagnare sarà in primo luogo proprio InvestiRe. La stessa società di gestione del Fip (Fondo Immobili Pubblici), voluto nel 2004 dal Ministero dell’Economia (allora sotto la guida di Giulio Tremonti) di cui alcune quote nel 2009 sono state vendute all’Inpgi dalla Sopaf dei Magnoni.

L’aumento delle commissioni sulle attività del Fondo dovrebbe far guadagnare alla sgr qualcosa come 1,6 milioni di euro in più rispetto al compenso definito originariamente, per un incasso totale di oltre 4,3 milioni annui. Questo senza considerare il valore del Fondo Hines, inserito nel Fondo “Giovanni Amendola” lo scorso anno (con una perdita per l’Inpgi di 3,3 milioni) e gli ulteriori conferimenti già previsti per il 2017. E al netto di eventuali commissioni di compravendita riservate alle agenzie che offriranno gli immobili sul mercato.

L’operazione sarà inoltre un affare sicuro anche per i nuovi inquilini, soprattutto se non giornalisti, che hanno sì pagato canoni di affitto più elevati di chi è dentro le case da più tempo, pure da decenni, ma potranno comprare gli immobili con lo sconto del 20% e poi rivenderli anche un attimo dopo a un prezzo più elevato, visto che il vincolo di tenere le case per cinque anni – previsto alla costituzione del Fondo – è stato eliminato dal voto del Cda del 14 giugno.

Chi ci perde: tutti i giornalisti
Gli inquilini più “antichi”, invece, ci perderanno in ogni caso. Chi non può o non vuole acquistare e non rientra nelle fasce “protette”, perché sarà costretto a lasciare la propria casa o al massimo a trasferirsi in un altro immobile dell’Inpgi, in zone però non interessate alla vendita. E pure chi acquista. Perché potrà usufruire di uno sconto del 20% invece del livello ben più elevato, fino al 35-40%, praticato per legge in caso di dismissioni agli inquilini di Enti che posseggono gli immobili direttamente e non li hanno conferiti a fondi. E anche perché questo sconto sarà calcolato su prezzi necessariamente tenuti alti per portare nelle casse dell’Inpgi centinaia di milioni senza ridurre il valore di conferimento (e senza accusare perdite nel patrimonio).

Gli inquilini giornalisti ci perderanno due volte, come inquilini “antichi” e appunto come giornalisti. È insomma tutta la categoria a perderci. Perché il patrimonio è il tesoretto che garantisce le pensioni di tutti. E questo tesoretto è destinato a ridursi notevolmente fino a sparire del tutto, in un tempo non tanto lontano, per coprire gli squilibri della gestione previdenziale. Mentre contemporaneamente i giornalisti in attività subiranno gli effetti della riforma pesantissima che si annuncia all’orizzonte.

Tutto perché qualcuno, negli ultimi anni, ha voluto chiudere gli occhi su una situazione di sbilancio strutturale. Non è intervenuto prima che il disastro fosse completo. E continua a gestire il nostro Inpgi.

 

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